부동산 관리에는 보험, 유지보수, 세금, 공공요금, 조경, 청소, 보안 등 상당한 비용이 수반됩니다. 소유주는 이러한 비용을 모두 합산한 뒤 중요한 지표를 얻게 되는데, 그것이 바로 *순 운영 소득(NOI)입니다.
NOI를 통해 부동산의 가치와 향후 기대 수익을 판단할 수 있습니다. 하지만 NOI는 처음 접하는 사람에게 다소 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 아래에서 순 운영 소득의 개념과 계산 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
순 운영 소득이란?
순 운영 소득(NOI)*은 수익에서 운영 비용을 차감한 후 자산이나 투자에서 발생하는 수익성을 측정하는 지표입니다. 이는 주로 상업용 부동산 분야에서 사무실 건물, 아파트 단지, 물류 창고 등 투자용 부동산의 수익성을 판단하는 데 사용됩니다.
NOI를 계산하려면, 먼저 총 수익을 모두 더한 다음, 운영 비용을 차감합니다. 운영 비용에는 일반적으로 부동산 관리와 직접적으로 관련된 부동산세, 보험료, 공공요금, 유지보수 비용 등이 포함됩니다. 반면에 소득세, 이자 비용, 자본 지출, 감가상각비 등은 직접적인 운영 비용이 아니므로 계산에서 제외됩니다.
NOI는 다른 산업에서 널리 사용되는 EBITDA(이자, 세금, 감가상각비 및 무형자산상각비)와 유사한 개념으로, 기업의 본질적인 운영 수익성을 파악하는 데 사용됩니다. 순 운영 소득은 일반적으로 연 단위로 계산됩니다. 그 이유는 조경, 제설, 유리창 청소 등 계절성 또는 비정기적인 비용을 반영하기 위함입니다.
또한 NOI는 자산 구매가 대비 수익률, 즉 자본환원율(cap rate)을 계산하는 데도 활용됩니다. 예를 들어, 100억 원에 구입한 아파트 건물이 연간 10억 원의 순 운영 소득을 창출한다면, 이 자산의 자본환원율은 10% 입니다(10억 ÷ 100억).
순 운영 소득 계산 방법
순 운영 소득 계산 공식은 다음과 같습니다.
총 운영 소득 − 운영비용 = 순 운영 소득(NOI)
하지만 이 공식을 적용하기 위해선 각 변수들을 구하는 몇 가지 단계가 필요합니다. 먼저 총 운영 수익은 총 잠재 수익에서 시작합니다. 총 잠재 수익이란, 건물 내 모든 임대 공간이 100% 임대되었을 때 발생할 수 있는 최대 수익을 의미합니다.
여기서 공실로 인한 수익 손실이나 미수금(연체 임대료 등)을 차감하면 총 운영 수익이 계산됩니다. 그런 다음, 앞서 언급한 운영 비용(예: 세금, 보험료, 유지보수 등)을 차감하면 최종적으로 NOI가 산출됩니다.
이제 예시를 통해 연간 NOI 계산을 살펴보겠습니다. 다음과 같은 사양과 통계를 가진 오피스 건물이 있다고 가정합니다.
오피스 공간: 7만 5,000평방피트
연간 임대료: 평방피트당 3만 원
총 잠재 수익: 7만 5,000평방피트 × 3만 원 = 22억 5,000만 원
부대 수익(자판기 등): 2,500만 원
이 건물의 순 운영 소득을 산정하면 아래와 같은 방식이 됩니다.
총 운영 수익
임대 수익, 75,000평방피트 × 평당 3만 원 22억 5,000만 원
자판기 수익 2,500만 원
총 잠재 수익 22억 7,500만 원
공실, 2,500평방피트 × 평당 3만 원 차감 -7,500만 원
총 운영 수익 22억 원
이제 총 운영 수익에서 다음 운영 비용을 차감합니다.
운영 비용
재산세 3억 원
건물 현장 관리 인건비 1억 원
공공요금 5,000만 원
보험료 6,000만 원
유지보수비 9,000만 원
운영 비용 총합 6억 원
두 가지 항목(총 운영 수익과 운영 비용)을 바탕으로, 다음의 공식을 통해 순 운영 소득(NOI)을 계산할 수 있습니다.
22억 원 − 6억 원 = 16억 원
그런 다음, 건물의 현재 시장 가치로 NOI를 나누어 자본환원율(Cap Rate)을 계산할 수 있습니다.
예를 들어, 건물 소유자가 해당 건물을 200억 원에 매입했다고 가정합니다. 이 경우, 자본환원율 계산 공식(NOI ÷ 자산의 시장 가치)은 다음과 같습니다.
16억 원 ÷ 200억 원 = 0.08 또는 8%
순 운영 소득과 부채 비용
부동산의 순 운영 소득(NOI)은 종종 해당 자산의 부채 이자 비용과 비교됩니다. 이를 부채 상환 비율(DSCR, Debt-Service Coverage Ratio)이라고 하며, 이는 부동산이 부채 상환 능력을 얼마나 갖추고 있는지를 나타내는 재무 지표입니다. 즉, NOI가 이자 비용보다 얼마나 많은지 또는 부족한지를 보여줍니다.
부동산 소유자와 대출 기관은 이 DSCR을 통해 구매 자금 조달 조건을 결정하거나 해당 대출이 타당한지 여부를 평가합니다. 이 비율이 높을수록 좋으며, DSCR이 1 이상이면 수익성 있는 투자로 간주됩니다.
예를 들어, 부동산 소유자가 200억 원짜리 건물을 매입하면서 절반인 100억 원을 현금으로 지불하고, 나머지 100억 원을 연 6% 이율 대출로 조달했다면, 연간 이자 비용은 6억 원입니다. 이 경우 DSCR 계산식은 다음과 같습니다.
NOI(16억 원) ÷ 이자 비용(6억 원) = 2.67 또는 2.67%
순 운영 소득에 영향을 미치는 요인
순 운영 소득과 자본환원율은 다음과 같은 요인에 따라 변동할 수 있습니다.
- 임대료 및 공실률. 소유자가 임대료를 인상하거나 공실을 채우거나 미납 임대료를 회수하면 임대 수익이 증가할 수 있습니다. 반대로, 낮은 임대료와 더 많은 공실 및 미납이 임대 수익을 감소시킵니다.
- 운영비용. 재산세가 증가할 수 있으며(드물지만 감소하는 경우도 있음), 보험, 공공요금 및 유지보수 비용이 상승하거나 하락할 수 있습니다.
- 시장 상황. 경제 호황이나 침체는 공실 및 임대료 미납을 증가시키거나 감소시킬 수 있습니다. 주택이나 사무실 공간 공급이 수요와 불일치하는 지역에서도 같은 현상이 발생할 수 있습니다.
순 운영 소득 FAQ
순 운영 소득은 어떻게 계산되며, 왜 중요한가요?
순 운영 소득(NOI)은 총 수익에서 운영 비용을 차감하여 계산합니다. 이는 부동산의 수익성과 투자 가치를 평가하는 데 중요한 지표입니다. NOI를 이해하면 부동산 투자 기회를 분석하고 장기 재무 계획을 세우는 데 더 나은 의사결정을 할 수 있습니다.
순 운영 소득은 이익과 같은 개념인가요?
NOI는 특히 상업용 부동산 업계에서 수익성을 판단하는 핵심 지표이지만, 일반적인 순이익(net income)과는 다릅니다. 그 이유는 NOI 계산에는 이자 비용, 소득세, 자본 지출, 감가상각 및 상각이 포함되지 않기 때문입니다.
순 운영 소득은 어떻게 계산하나요?
순 운영 소득은 총 운영 수익에서 운영 비용을 차감하여 계산합니다. 총 운영 수익에는 임대료 수익과 주차장 요금, 자판기 수익 등 기타 관련 수익이 포함됩니다. 운영 비용에는 재산세, 보험료, 건물 관리비, 유지보수비, 공공요금 등이 포함되며, 소득세, 부채 이자, 자본 지출은 제외됩니다.
좋은 순 운영 소득 비율은 무엇인가요?
좋은 순 운영 소득 비율은 따로 없습니다. 그러나 투자자와 대출자는 NOI와 자본환원율을 평가합니다. 자원환원율은 구매 비용을 순 운영 소득과 비교하는 지표입니다. 순 운영 소득이 이자 비용을 초과하면(즉, 보장 비율이 1 이상인 경우) 구매가 수익성이 있을 가능성이 높습니다.
