La gestion immobilière entraîne des coûts considérables, notamment l’assurance, l’entretien, les impôts, les charges, l’aménagement paysager, le nettoyage et la sécurité. Lorsque le propriétaire fait le bilan, il obtient une mesure cruciale : son revenu net d’exploitation (RNE).
Avec le RNE, vous pouvez déterminer la valeur d’un bien et les retours potentiels qu’il peut offrir. Cependant, le RNE peut être un peu difficile à comprendre, surtout si vous débutez. Voici un aperçu du revenu net d’exploitation et comment le calculer.
Qu’est-ce que le revenu net d’exploitation ?
Le revenu net d’exploitation, ou RNE, mesure la rentabilité d’un actif ou d’un investissement après avoir soustrait les dépenses d’exploitation des revenus.
Il est souvent utilisé dans le secteur immobilier commercial pour évaluer la rentabilité des biens d’investissement tels que les bureaux, les complexes d’appartements ou les entrepôts.
Pour calculer le RNE, additionnez tous les revenus, puis soustrayez les dépenses d’exploitation, qui incluent généralement les impôts fonciers, l’assurance, les charges (eau, électricité) et l’entretien. Ce calcul exclut de nombreux autres coûts, tels que l’impôt sur le revenu, les intérêts sur la dette, les dépenses en capital et l’amortissement, car ceux-ci ne sont pas considérés comme des dépenses d’exploitation directes.
Le RNE se rapproche du bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (BAIIDA), un indicateur largement utilisé dans d’autres secteurs pour déterminer la rentabilité opérationnelle sous-jacente d’une entreprise. Le revenu net d’exploitation est généralement calculé annuellement, plutôt que mensuellement ou trimestriellement, afin de tenir compte des dépenses saisonnières ou irrégulières, telles que l’aménagement paysager, le déneigement ou le lavage des fenêtres.
Le RNE mesure également le retour potentiel sur investissement d’un bien en fonction de son prix d’achat, en utilisant ce qu’on appelle le taux de capitalisation ou cap rate. Par exemple, un immeuble d’appartements acheté pour 10 millions d’euros qui génère 1 million d’euros de revenu net d’exploitation annuel a un taux de capitalisation de 10 % (soit 1 million divisé par 10 millions).
Comment calculer le revenu net d’exploitation
La formule du revenu net d’exploitation est la suivante :
Revenu brut d’exploitation − dépenses d’exploitation = RNE
Cependant, obtenir les deux variables de cette équation nécessite quelques étapes préliminaires. Le revenu brut d’exploitation provient du revenu potentiel brut, c’est-à-dire le maximum qu’un bien peut produire si tous ses espaces locatifs sont occupés. Tout revenu perdu en raison de vacances ou de loyers impayés est soustrait du revenu potentiel brut. Ensuite, soustrayez les dépenses d’exploitation.
Pour illustrer un calcul annuel de RNE, imaginons un immeuble de bureaux avec les caractéristiques et statistiques suivantes :
Surface de bureaux : 7 000 m²
Tarif de location : 300 € par m², par an
Revenu potentiel brut : 7 000 × 300 = 2 100 000 €
Revenus des distributeurs automatiques : 25 000 €
Le calcul du revenu net d’exploitation de l’immeuble pourrait ressembler à ceci :
| Revenu brut d’exploitation | |
|---|---|
| Loyer, 7 000 m² à 300 €/m² | 2 100 000 € |
| Distributeurs automatiques | 25 000 € |
| Revenu potentiel brut | 2 125 000 € |
| Moins les vacances, 250 m² à 300 €/m² | −75 000 € |
| Revenu brut d’exploitation | 2 050 500 € |
Vous soustrayez ensuite les éléments suivants du revenu brut d’exploitation :
| Dépenses d’exploitation | |
|---|---|
|
Taxe foncière |
200 000 € |
|
Gestion sur site |
85 000 € |
|
Charges |
35 000 € |
|
Assurance |
40 000 € |
|
Entretien |
70 000 € |
|
Total des dépenses d’exploitation |
430 000 € |
Avec les deux variables, vous pouvez calculer le RNE en utilisant l’équation suivante :
2 050 500 € − 430 000 € = 1 620 500 €
Vous pouvez ensuite calculer le taux de capitalisation en divisant le RNE par la valeur marchande actuelle du bien. Supposons que le propriétaire ait payé 15 millions d’euros pour l’immeuble. Dans ce cas, le calcul du taux de capitalisation (RNE / valeur marchande du bien) se présente comme suit :
1 620 500 € / 15 000 000 € = 0,11 ou 11 %
Revenu net d’exploitation et coûts de la dette
Le revenu net d’exploitation d’un bien est souvent comparé à ses paiements d’intérêts sur la dette. Cela s’appelle le taux de couverture de la dette (TCD), un indicateur financier utilisé pour mesurer la capacité d’un bien à rembourser ses obligations de dette, c’est-à-dire dans quelle mesure son RNE dépasse ou est inférieur à ses charges d’intérêts.
Les propriétaires et les prêteurs évaluent le TCD pour déterminer les conditions de financement d’un achat immobilier, ou même si un prêt a du sens. Plus ce ratio est élevé, mieux c’est. Un TCD supérieur à 1 est essentiel pour un investissement rentable.
Si un propriétaire a mis un apport de 5 millions d’euros (sur le prix d’achat de 15 millions d’euros) et a financé les 10 000 000 euros restants avec un prêt à un taux d’intérêt annuel de 6 %, alors la charge d’intérêt est de 600 000 euros par an. L’équation du TCD dans ce cas est :
RNE (2 050 500 €) / Intérêts (600 000 €) = 2,70
L’immeuble génère donc 2,70 euros de revenu net d’exploitation pour chaque euro dépensé en intérêts, ce qui signifie que la transaction est financièrement viable.
Facteurs qui affectent le revenu net d’exploitation
Le revenu net d’exploitation et le taux de capitalisation peuvent fluctuer en fonction des facteurs suivants :
- Prix des loyers et taux de vacance. Les revenus des biens locatifs peuvent augmenter si un propriétaire augmente les loyers, remplit les logements vacants ou recouvre des loyers en retard. À l’inverse, des loyers plus bas et davantage de vacances et de retards réduisent les revenus locatifs.
- Dépenses d’exploitation. Les impôts fonciers peuvent augmenter (ou plus rarement, diminuer), tandis que les dépenses liées à l’assurance, aux charges et à l’entretien peuvent fluctuer.
- Conditions du marché. Un boom ou un ralentissement économiques peuvent entraîner une augmentation ou une diminution des vacances et des retards. Il en va de même dans les régions où l’offre de logements ou d’espaces de bureau ne correspond pas à la demande.
FAQ sur le revenu net d’exploitation
Comment est calculé le revenu net d’exploitation et pourquoi est-ce important ?
Le revenu net d’exploitation (RNE) est calculé en soustrayant les dépenses d’exploitation du revenu brut. Il aide les investisseurs à évaluer la rentabilité et le potentiel d’investissement d’un bien. Comprendre le RNE permet de prendre de meilleures décisions lors de l’évaluation des opportunités immobilières, ainsi qu’une planification financière à long terme.
Comment est calculé le revenu net d’exploitation ?
Le revenu net d’exploitation est le revenu brut d’exploitation moins les dépenses d’exploitation. Le revenu brut d’exploitation est le total des loyers plus tout autre revenu connexe, tel que les revenus des distributeurs automatiques. Les dépenses d’exploitation incluent les impôts fonciers et l’assurance, la gestion de l’immeuble, l’entretien et les charges. Il exclut l’impôt sur le revenu, les intérêts payés sur la dette et les dépenses en capital.
Quel est un bon pourcentage de revenu net d’exploitation ?
Il n’y a pas de « bon » ou de « mauvais » pourcentage de revenu net d’exploitation en soi. Cependant, les investisseurs et les prêteurs évaluent le RNE et les taux de capitalisation, une mesure comparant le coût du financement d’un achat au revenu net d’exploitation. Si le revenu net d’exploitation dépasse les charges d’intérêts – autrement dit, si le taux de couverture est supérieur à 1 – alors l’achat est probablement rentable.
